买动迁房要注意什么

购买动迁房时，有几个关键事项需要注意：

产权问题

明确产权归属：确认房屋的产权人是谁，以及是否涉及原拆迁户的家庭共有产权情况。确保所有产权人都同意出售房屋，并查看拆迁安置协议等相关文件，了解房屋的来源和产权分配情况。

产权限制期限：了解动迁房是否有交易限制期限，如有些动迁房在取得房产证后的3年内不能上市交易。确保限制期限已过，或者与卖方协商好如何处理限制期限内可能出现的问题。

房屋质量问题

实地查看房屋：仔细检查房屋的结构、墙体、地面、屋顶等是否存在裂缝、渗漏等质量问题，特别是卫生间、厨房等容易出现漏水的地方。观察房屋的采光、通风情况，以及周边环境是否有噪音、污染等影响居住的因素。

了解小区整体质量：考察动迁房小区的建筑质量、公共设施维护情况等，例如电梯是否正常运行、楼道是否整洁、小区绿化是否良好等。可以向已入住的居民了解。

合同问题

确保所有产权人与你签署买卖合同：有些动迁房还没有办出产证，需要所有可能的安置人员与你签署合同，否则他们将来有可能以未同意出售房屋为由反悔。

合同合法有效：合同的拟定要非常完善，考虑到所有卖方可能违约的情形，并确定违约责任。确保合同是对买方的有效保障，而非借款合同、抵押合同或其他合同。

土地性质和房屋用途

明确房屋的土地类型及性质：要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重，因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。

了解房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴：特别是现在的“城中村”改造，对安置对象有明确限制。

费用和税费

依法缴纳相关的费用：这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴。

不能立即取得房产证：需要五年之后才能拿到房产证，期间存在诸多不确定因素。

交易流程和风险

选择正规的房产中介：正规的房产中介会提供专业的服务，帮助购房者了解房屋的情况，以及协助购房者完成购房手续。

注意购房合同的条款：合同应明确双方的权利和义务，特别是关于房屋交付时间、产权过户、违约责任等条款。

风险提示：包括分配风险、产权风险、购买风险和房屋查封风险。例如，家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证，以及在等待过户期间房屋可能被债权人申请法院查封。

通过以上几点注意事项，可以降低购买动迁房的风险，确保购房过程的合法性和安全性。建议在购买前进行充分的调查和了解，并在签订合同时仔细审查各项条款。