为什么有些板块二手卖得比新房好

不知道大家有没有 发现上海很多板块内部，新房和二手房处于截然不同的境况。既有出现宝山南大这种，新房卖爆、二手房几乎没人买的局面，也有多个板块在一二手房都有充足供应的情况下，购房者更多选择买二手。

图源：真叫卢俊

大家或许也有体感，除了市区的豪宅盘还在不断创造记录之外，很多面向刚需群体的新房，受到供应量和价格等多方面因素影响，热度明显有所下降。

“千人摇”和高分盘的风光不再，2024年积分触发率只有约12%，远不如二手房成交的那般火热，连续几个月都在破纪录，这到底是什么情况？

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都是哪些板块二手卖得比新房好？

我们找兔博士拉了份数据，把2024年新房供应超过800套作为基准，说明这些板块新房的供应还算正常，不属于“断供”。

但是新房去化不是很理想，卖出的新房只有供应的60%或者更少。再结合二手房和一手成交的比值，挑选出了四个板块存在一手冷、二手热的现象：浦东川沙，浦东曹路，松江新城和嘉定安亭。

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再具体从成交面积和价格方面，也能看出一二手房的差异，板块内的新房普遍比二手房贵不少。

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浦东川沙和曹路的新房，还比二手房面积大了20平左右。这样一来，有的新房总价甚至是二手房的两倍，购房者画像也有了很大的不同。

而松江新城和嘉定安亭两个板块，二手房平均成交面积受到一些大平层和叠墅项目的影响，反而比新房的面积要大。

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这些板块内部发生了什么？

经过一番研究，我们看到这些板块之所以二手卖的比新房好，背后的原因各不相同。

经过分类，大致可以分成这几种：

首先是板块内新房有是有，价格也很划算，但是实在差强人意，不太能打。就拿嘉定安亭来说，新房都不太能打，性价比有限。2024年推的几个新盘均价大多都在4万/㎡以内，和二手房的价差并不大。不过只有一个嘉芯荟靠近11号线地铁，其他的距离都很远，通勤并不方便。

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对比起来，南翔在安亭地铁站的前6站，不仅靠市区更近，而且动迁房就在地铁边上，价格也相当便宜。70平的两室户成交价只要200多万，85平的三房仅需300万。因此，在这样强烈的比较下，尽管深安上居和大华梧桐樾开盘都一年多了，去化也才分别达到55.62%和59.97%。

其次就是板块内的新房价格太贵了，有的又是主打改善大户型，大面积乘上高单价，总价一下子就吃不消了。

松江新城就是典型代表，2024年7月开盘的中企誉品银湖湾，单价接近6万/㎡，高层最大面积达到130平，叠加则是145到155平，总价最高甚至接近1000万，这样的价格定位，让板块内的大部分刚需客户难以承受。

其中一个地块共推出 622套，截止年底只卖了372套，卖出去的也多是100平以下户型。对改善客户来说，他们并不愿意花这么多钱，在这样主打刚需的板块花千万买房，而是更希望去别的板块追求品质大户型。

处在中外环的闵行古美，近半年的板块挂牌均价为7.43万/㎡，成交价就更低了。新房均价都在8万+/㎡，大户型130+平的总价也突破千万元，在内中环供应激增的压力下。

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古美几个新盘的去化率也不是很理想，甚至连积分都没有触发。还有就是板块属于动迁大居，二手房挂牌量太大，比如浦东川沙和曹路。

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这样的板块内，动不动就是上千套的挂牌量，仍然处在以价换量的时期。

房东们不论是卖房打新还是及时变现，都意味着降价的幅度要更大。因此非常适合50到70平的刚需上车，首付掏个二三十万，就可以在这里买个一房。堪称刚需性价比之最，明显比新房更“香”。

最后就是像三林这种，难得有大量供应。但是因为身处在供应更加稀缺的浦东，又有“金色中环”政策利好，这里的新盘过于热门，大多都需要积分摇号，不是那么容易买上的。新杨思上园就是如此，前三期都卖的很好，两次触发积分，一共推出600多套房源，平均每1.5人抢一套房子。

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七批次土拍，新杨思地块更是达到了40.37%的溢价率，成为土拍新规以来首个触发中止价的热门地块，光楼板价就比新杨思上园贵了2.6万/㎡，接下来的新房售价很可能会突破12万/㎡大关。导致很多分不够的购房者，还有摇号落选的，担心新房还要继续涨价的，都把目光转向了二手。

其他几个板块同样也有这样的情况。浦东曹路的地铁盘象屿联发金海汀雲台，推出的三期均触发积分，前两期分别有52.97分和57.37分，松江泗泾的招商时代潮派首期也有37.6分，摇不上号的客户就可能会选择买现成的二手房。

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为什么会出现这种局面？

通常来说，一个板块内二手交易有不错的表现，理应能够带动新房的成交。因为房东更愿意选择卖房后在同板块置换，加点钱换一个更大、更新的小区。

但是一些板块二手房成交活跃，新房的去化却不尽如人意，两者的成交截然不同。部分远郊板块是因为刚需购买力有限，二手房的韧性比新房要好。

据一房一万统计，尽管200到400万的价位段，还是上海二手房的成交大头。但2024年前4个月的占比，已经从47.2%滑落到了39.3%，200万以下极致上车的刚需，占比则是一路上涨到了35.6%，对这些客户来说，存在不同程度的供需错配。

市面上的新房显然无法满足他们的需求，这个价位段的供应非常少，要么是远大新，要么是非核心区的非地铁盘。

随着土拍政策进一步放开“7090限制”，越来越多的开发商在抛弃刚需，专注研究大户型的改善产品，一房两房的小户型以后还会更少。

而上海土地供应量还在急速缩减，2024全年土拍也只有54块地，地块数整整比2023年少了25%，连前年的一半都不到，出让面积下降的就更夸张了。

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也就意味着，全市的新房供应量还会进一步下滑，而且土地供应量缩减最厉害的，分别是浦东、青浦和嘉定。对这些区域的客户来说，想买新房难度进一步加大，很有可能转而选择二手房上车。

此外，前两年新房之所以能抢走这么多的二手房客户，最大原因还是存在倒挂空间，现在由于二手房价格的回落，和新房的倒挂基本都被消灭了。大家买房很少再有投资需求，而是从自身需求出发，关注通勤、周围配套还有房子本身的居住属性。

最后就是老生常谈的新房交付问题。交房堪比“开盲盒”，不确定性太大，每个新盘必维权的画面屡屡上演。加上两年起步的漫长等待期，在房贷的压力下还要额外付房租。交房后的物业费、车位费也节节攀升，很多人吐槽“现在新房是买得起，住不起” 。

还有的购房家庭面临孩子上学问题，自然也愿意选择学区更有确定性的二手房。

众所周知，对买房人来说，到底是“买新房还是买二手房”的讨论，一直没有停止过。

两者共同撑起了楼市，既有互补更是竞争关系，这几年来的热度此消彼长。客群存在重叠，短期供应、后期实际交付效果还有价格走势等因素，都会影响他们在市场上的选择。

那么，接下来的一二手走势到底是更分化，还是有所回调，也让我们继续观察下去。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。